Soluções extrajudiciais de conflitos imobiliários

O direito imobiliário é o ramo do direito privado que estuda as relações jurídicas que envolvam bens imóveis. Desse modo, mesmo que a situação também circunde outras áreas do direito, existindo bem imóvel o debate versará no campo do direito imobiliário.

Da conceituação supracitada, é possível inferir que os conflitos imobiliários podem ir desde uma disputa de irmãos por um lote de terras até o despejo de um comprador imobiliário inadimplente. Assim, como diria o saudoso Sylvio Capanema, estamos diante da área do direito de maior densidade social. São infinitas as possibilidades de conflitos.

O cenário supracitado promove variados tipos de conflitos que acabam por gerar processos judiciais extremamente morosos e dispendiosos tanto para o Poder Público quanto para os litigantes. Percebe-se, no entanto, que o judiciário não tem conseguindo acompanhar a demanda decorrente da histórica tendência brasileira de judicialização de conflitos.

De acordo com estimativa feita pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) em 2014, previa-se para o início dos anos 2020 a tramitação de quase 115 milhões de processos. Felizmente a previsão catastrófica não se concretizou. No entanto, a situação atual não é completamente oposta à anteriormente prevista. O último Relatório do CNJ aponta que o judiciário brasileiro terminou o ano de 2019 com 77,1 milhões de processos em tramitação.

Possivelmente a não materialização do prognóstico apocalíptico se deva, em boa parte, ao incentivo de métodos alternativos à jurisdição Estatal tradicional. Observa-se, contudo, que, mesmo com crescimento de métodos alternativos de solução de conflitos, a transmissão de avenças para a seara judiciária ainda é extremamente elevada.

Em se tratando de direito imobiliário, os chamados métodos alternativos de solução de conflitos podem ser aplicados desde ações revisionais de aluguel até conflitos entre incorporadoras e compradores.

O mediador é pessoa recomendada para lides em que as partes já possuam um vínculo anterior (familiares, vizinhos). Nesse caso, a atuação é voltada para que os próprios envolvidos desenvolvam a solução de modo conjunto.

Deve-se optar pela conciliação na hipótese em que os componentes não possuam relacionamento prévio (conflitos envolvendo duas construtoras ou uma incorporadora e moradores locais). Ao contrário do que ocorre na mediação, diante da ausência de vínculo anterior, a atuação do conciliador é mais ativa, pautando-se na apresentação de possíveis soluções para o atrito.

Por outro lado, a arbitragem é mais recomendada quando os métodos anteriores restarem infrutíferos, fato que ocorre mormente quando as partes não conseguem chegar a um acordo. Nessa esteira, os conflitantes devem assumir o compromisso arbitral e escolher, de comum acordo, um profissional imparcial que seja, preferencialmente, especialista na área do conflito.

Diferentemente do que se observa na maior parte do país, no estado de Goiás temos um volume muito grande de conciliações extrajudiciais e arbitragens na seara imobiliária, que envolve, inclusive, pequenas demandas. A ampliação dessa experiência seria muito positiva para a sociedade. É importante, todavia, que a parte seja sempre assessorada por um profissional que a bem oriente e resguarde seus direitos.

*Arthur Rios Júnior é árbitro da CAMES; sócio da Advocacia Arthur Rios desde 2006; coautor do livro Manual de Direito Imobiliário e diretor em Goiás do Ibradim–Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário