Os Métodos Adequados de Resolução de Conflitos nos Contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóveis

A aquisição da casa própria é o sonho de muitas famílias. A segurança de ter seu imóvel traz tranqüilidade para as pessoas, mesmo em momentos de eventuais dificuldades financeiras.
Porém, como em toda relação contratual, podem surgir problemas e a possibilidade de ajuizamento de ações judiciais para alcançar uma solução.
Mas será que buscar o poder judiciário realmente irá satisfazer as expectativas das partes envolvidas nesses casos?
Vamos apresentar dois problemas recorrentes em que a decisão judicial não será a melhor solução.
A imprensa tem noticiado a dificuldade que a Caixa Econômica Federal tem encontrado em liberar os valores de financiamentos para aquisição da casa própria. A conseqüência desse fato é que após ter sido dado o sinal pelo promitente comprador, este pode não conseguir cumprir dentro do prazo acertado a quitação do valor do
imóvel e, consequentemente, perder o sinal entregue ao promitente vendedor, conforme o disposto no artigo 418 do Código Civil.
O resultado final dessa situação é que o vendedor, apesar de receber o sinal, não terá vendido seu imóvel, o que era a sua real intenção. Precisará reiniciar todos os procedimentos, anunciando a venda, mostrando o imóvel, negociando com um provável comprador.

Já o comprador terá perdido o sinal, não terá adquirido o imóvel e, provavelmente terá que propor uma demanda contra a Caixa Econômica Federal para ser ressarcido ou tentará reaver o sinal dado junto ao promissário vendedor, por não ter dado causa ao inadimplemento.
Em ambos os casos, os processos certamente irão demorar anos para chegar ao termo final e não trarão uma resolução satisfatória para nenhuma das partes.
Em outra situação, sendo o imóvel adquirido na planta, o que fazer se a construtora não entrega o imóvel na data aprazada, mesmo após o pagamento do sinal e das prestações devidas pelo comprador?
Evidentemente o comprador pode buscar junto ao judiciário algumas medidas que amenizem esse problema, tais como: a rescisão contratual com a devolução integral dos valores já pagos, a alteração do índice de correção de suas prestações, o ressarcimento de eventuais gastos que esteja tendo com a sua moradia pelo atraso, entre outras.
Porém, tais soluções, quando buscadas junto ao judiciário, certamente demorarão anos para serem implementadas, frustrando as expectativas de quem se sentiu prejudicado.
Além disso, a situação das partes acaba se modificando com o passar dos anos.
O “caso Encol”, na década de 90 é um marco no setor imobiliário.
A empresa teve a sua falência decretada em 1999, com dívidas de cerca de 1 bilhão de reais, por volta de 10.000 funcionários reclamando dívidas trabalhistas e 42 mil clientes sem dinheiro e sem imóvel e que até hoje não chegaram a uma solução satisfatória.
A mediação e a arbitragem podem trazer soluções com a celeridade que essas questões necessitam ser tratadas, seja através da autocomposição, seja com a obtenção de uma rápida decisão proferida pelo árbitro.
Importante lembrar que a Lei n° 9.514/97, que trata do sistema financeiro imobiliário, prevê, desde a década de 90, que os referidos contratos podem estipular que litígios ou controvérsias entre as partes sejam dirimidos mediante arbitragem (artigo 34), o que, obviamente, também se aplica, no contexto atual, à mediação (Lei n° 13.140/2015).

Marcos da Silva Couto
Sócio-fundador da Câmara de Mediação e Arbitragem Especializada – CAMES
Marco Fioravante Villela di Iulio
Sócio-fundador da Câmara de Mediação e Arbitragem Especializada – CAMES